CRÉER UN LOTISSEMENT, QUELLES SONT LES ÉTAPES DU PROJET?

CRÉER UN LOTISSEMENT, 

QUELLES  SONT LES ÉTAPES DU PROJET?

La création de lotissement consiste à diviser une ou plusieurs unités foncières en propriété ou en usufruit, dans le but d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Elle répond aux critères suivants :

• Critère juridique : Division en jouissance avec accord du propriétaire ou en propriété (partage successoral par exemple).
• Critère spatial : C’est la division du sol de l’unité ou les unités foncières.
• Le critère intentionnel : c’est la division d’un ou plusieurs lot dans le but est d’être bâtis, et ce qu’elle que soit la nature du bâtiment (habitation, agricole, bureau…).

Il est important également de noter qu’il existe plusieurs grandes étapes lors de la mise en place d’un projet de création de lotissement.

L’ÉTUDE DE FAISABILITÉ

C’est une étape très importante dans le projet de création de lotissement. Celle-ci doit comporter une réflexion sur la constructibilité (légalement) et ses conditions liées à la réglementation en vigueur. Il est important également d’effectuer une analyse financière du projet afin d’évaluer les investissements qui seront à prévoir pour les comparer à la rentabilité qui sera engendrée.

Cette étude vous permettra d’identifier plus clairement le potentiel de votre terrain, ainsi que les contraintes non négligeables.

L’étude de faisabilité pourra éventuellement comporter un ou plusieurs scénarios d’aménagements, conformes au règles d’urbanisme pour la création de lotissement.

LA DÉFINITION DU PROJET D’AMÉNAGEMENT

Cette étape requiert de connaitre « le droit à construire », mais également d’avoir les compétences relative à la bonne maîtrise du marché local ainsi qu’à la conception de plan de composition optimisés (comment optimiser la disposition du projet de création de lotissement pour réduire les coûts d’aménagement ou pour en faciliter sa commercialisation ?).

Quelles sont vos possibilités en terme de construction à envisager d’un point de vue réglementaire ? Ce document d’urbanisme devra prévoir la destination du projet (zone d’activité, habitations..), la densité totale ainsi que les équipements spécifiques à prévoir comme les voirie par exemple.

Cette étape pourra être appuyée par une étude de marché réalisée auprès des professionnels du secteur.

LE PERMIS

Obligatoire dans le cadre d’un projet de création de lotissement, la demande formelle en mairie d’un permis d’aménager est un impératif dont le contenu spécifiera le nombre maximum de lots à construire, la surface de construction maximale, le projet de règlement de lotissement…

Depuis le 8 Décembre 2005, le permis d’aménager suivent désormais une procédure unique et s’appliquant à toutes autorisations d’occupation des sols dont le délai est de 3 mois.
De même que toute division de terrain en vue de construire constituant une opération de lotissement, un bornage s'impose désormais dès l'avant-contrat de vente, à peine de nullité (CU, art. L.111-5-3). Bornage amiable, de préférence, même si il est difficile à obtenir du fait que, généralement, il impose la présence de l’ensemble des propriétaires concernés.

LA COMMERCIALISATION

Cette étape doit être engagée en parallèle de la dépose du permis d’aménagement, et ce, même sans avoir effectué le choix des entreprises chargées d’intervenir sur le projet dans le cadre des travaux. A noter tout de même qu’il n’est pas autorisé de signer une promesse de vente avant l’obtention officielle du permis d’aménager sous peine de sanction pénale. Pour cela, nous vous conseillons de mettre en place une pré-commercialisation par lettre d’intérêt qui seront régularisées en promesses de vente par la suite.

Afin de mettre en place la commercialisation du projet de création de lotissement, plusieurs méthodes sont envisageables:

• l’affichage sur site ou l’information en mairie (très peu coûteuses et offrant de très bons résultats).
• Un recours à des sites webs spécialisés ou non peuvent également représenter une bonne partie des ventes.
• La mise en place d’un plan de communication par support papier (portes ouvertes, presse…).
• Mais également la mise en place d’un partenariats avec les constructeurs de maisons individuelles par exemple ou alors les architectes.

DÉTERMINER LES ENTREPRISES PRESTATAIRES

C’est la maîtrise d’oeuvre du projet. C’est à cette étape qu’il sera nécéssaire de constituer la liste de toutes les entreprises qui seront amenées à intervenir sur un ou plusieurs lot du projet de création de lotissement.
Leur consultation se fait via un cahier des charges reprenant toutes les attentes et besoins attendus dans le cadre du projet.

LA MAÎTRISE D’OUVRAGE

Cette étape concerne le suivi global des travaux réalisés par les prestataires retenus (maîtrise d’oeuvre) via plusieurs missions d’encadrement du projet de création de lotissement : ouverture de registres, réunion de préparation de chantier, déclaration d’autorisations diverses…
En tant que responsable de la réalisation des travaux et de lu respect des délais impartis, ce suivi est primordial afin d’assurer une livraison conforme aux prévisions en plus des vérifications de la qualité des travaux.

LA MISE EN PLACE DES ÉQUIPEMENTS COMMUNS

Pour que le transfert de propriété s’effectue le plus rapidement possible, il est important d’anticiper au maximum les modalités de transfert des équipement de voirie, réseaux, et ce dès la demande du permis d’aménagement. En effet, il est fréquent que la construction de logements engendre des dégâts sur la voirie, les équipements urbain…

Source: Site http://www.geodis-ge.com/

Merci pour votre lecture, dans l'espoir que cet article vous aurait servi!

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